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揭秘中国房地产真相掌握房价规律

2019/07/31 来源:开封信息港

导读

近期房价大涨,地王频出,过去几十年中国房价保持了只涨不跌的不败神话,2014-2016年更是在主要经济体中涨冠全球,这是什么原因导致的?20

近期房价大涨,地王频出,过去几十年中国房价保持了只涨不跌的不败神话,2014-2016年更是在主要经济体中涨冠全球,这是什么原因导致的?2015年中,作者曾提出“一线房价翻一倍、三四线涨不动”,被评为十大商业经典,并被验证。

最近关于中国房价泡沫大、抑制资产泡沫、热点城市推出新一轮调控等的讨论再起。那么,房价还会涨吗?房子还能买吗?

一、什么决定房价?

在预测“房价还会涨吗”之前,我们首先要弄明白“什么决定房价”。

1、商品房供求:居住需求和投机需求,商品属性和金融属性

商品房和所有商品一样,价格由供求决定。供给过程也就是商品房的生产过程,包括土地购置、新开工、竣工、库存等。供给受需求引导,因此我们重点分析需求。

商品房需求包括居住需求和投机需求,分别对应商品属性和金融属性。居住需求主要跟城镇化、居民收入、人口结构等有关,它反应了商品房的商品属性。投机需求主要跟货币投放和低利率有关,它反应了商品房的金融属性。

2、商品属性的基本面:城镇化、居民收入和人口年龄结构

过去几十年中国房价持续上涨存在一定基本面支撑:经济高速增长、快速城镇化、居民收入持续增长、20-50岁购房人群不断增加和家庭小型化。

但是,2000-2016年间尤其2014-2016年房价涨幅远远超过了城镇化和居民收入增长等基本面数据所能够解释的范畴。城镇化和居民收入只能解释房价上涨的一部分,另一部分要靠货币超发来解释。

3、金融属性的驱动力:货币超发和低利率

美国、日本、中国等经验表明,货币金融政策经常导致住房市场大幅波动,低利率和货币超发推动房价上涨,所有房价大周期见顶以及房市泡沫崩盘都跟货币紧缩和加息有关,比如2007年的美国、1991年的日本。

利率政策调整导致住房市场大幅波动:美国。上一轮美国房地产泡沫,开始于2001年美联储的低息政策刺激,在此期间过低利率刺激抵押贷款大幅增加,从而造成了房地产泡沫。随后美联储的连续加息则刺破了美国房地产泡沫。2004至2006年度,美联储连续加息17次,累计加息4.25个百分点,直至2006年6月基准利率升至5.25%,而美国标准普尔/CS10个大中城市房价在2006年6月到达历史高点之后就开始了连续下跌,说明联储加息政策是刺破美国房产泡沫的主要原因。

利率政策调整导致住房市场大幅波动:日本。1986-1987年度,日本银行连续5次降息,把中央银行贴现率从5%降低到2.5%,不仅为日本历史之最低,也为当时世界主要国家之最低,日本央行维持低息政策长达两年之久。低息政策促进了房地产市场的空前繁荣,反映在土地价格的迅速上涨上。与美国相同,央行随后的加息刺破了日本房地产泡沫。连续加息对日本房地产市场造成了巨大打击,东京圈城市土地价格开始了长达15年的持续下跌。

利率政策调整导致住房市场大幅波动:中国。2008年以来,中国经历了三轮房价上涨周期,2009、2012、2014-2016年,都跟降息和货币供应增速加快有关。这三轮房价上涨周期,政策都试图通过放松货币金融环境刺激房地产以稳增长。

二、什么造就了过去几十年房价只涨不跌的不败神话?

1、什么造就了过去几十年房价只涨不跌的不败神话:城镇化、居民收入和货币超发

根据货币数量方程MV=PQ,货币供应增速持续超过名义GDP增速(生产活动所需要的资金融通),将推升资产价格。商品房具有很强的保值增值金融属性,是吸纳超发货币最重要的资产池。

过去几十年房价持续上涨,一部分可以用城镇化、居民收入等基本面数据解释(居住需求,商品属性),另一部分可以用货币超发解释(投机需求,金融属性),这两大因素共同造就了中国房价只涨不跌的不败神话。由于中国城(动态 户型 相册 地图)镇化速度、居民收入增速和货币超发程度(M2-GDP)超过美国、日本等主要经济体,造就了中国房价涨幅冠全球。

2、2015-2016年房价暴涨的根本原因是低利率和货币超发

不断降息提高了居民支付能力。自2014年930新政和1121降息以来,房价启动新一轮上涨。2015年330新政和下半年两次双降,房价启动暴涨模式。

货币超发导致房价涨幅远超GDP和居民收入。2015年M2-GDP达到6.9个百分点,货币超发程度在过去十多年仅次于2009年,也大大超过了年均2.8个百分点的历史平均水平。

事实上,近年中国房价大涨只是全球的一个缩影,美欧日等资产价格也迭创新高。自2008年国际金融危机以后,全球央行货币宽松政策层层加码,从降息、资产购买计划到货币贬值、负利率等。货币政策发挥到了极致,但经济和通胀仍然低迷,资产价格却迭创新高。2008年伯南克提出,我们找到了避免大萧条的办法。2014年斯蒂格利茨提出,我们避免了大萧条,却陷入了大萎靡。

三、房价还会涨吗?房子还能买吗?

根据前面的分析,对未来房价走势判断可以转化为对未来城镇化、居民收入和货币政策的判断。

1、基本面仍有空间

如果中国能够进一步推动改革开放转型成功,当前城镇化率56.1%,未来还有十多个百分点的空间,将新增城镇人口2亿人左右。如果中国能够实现增速换挡,居民收入也有望增速换挡。

值得注意的是,根据国务院发展研究中心的测算,当前城镇户均1套住房,趋于饱和。但区域分化明显,三四线高库存,一二线城市由于人口流入、产业高端、公共资源富集等还存在供求缺口。

2、关键在货币松紧

如果未来继续通过放货币托底经济,利率不断创新低,货币继续超发,那么房价还会不断创出新高。反之,则房价可能见顶调整。目前,货币政策再度宽松的空间正逐步打开,未来货币政策可能从主动放水转向衰退式宽松。

政治局会议提出“抑制资产泡沫”,苏州、南京等推出新的房地产调控政策。

平均而言,一轮房价上涨和需求释放周期18个月左右,2014年底启动的这一轮房价上涨周期在接近尾声。

考虑以上因素,在短期,预计未来房价从快速上涨期步入缓慢上涨期。但区域将明显分化,从中期角度,大都市圈中公共资源富集的核心区和未来受益于产业人口转移的环郊区最有吸引力。

导读:始于今年上半年的拿地浪潮,正不断从东部城市向中西部城市蔓延。

8月18日,位于郑州市郑东新区的龙湖副CBD13号地、14号地进入现场拍卖,吸引了10多家房企参与竞买。这两块地从上午9点开始拍卖,一直持续到下午,场面十分焦灼。17时45分,在持续了8个小时竞拍后,13号地以25.54亿的价格被融创竞得,单价3.63万元/平方米创郑州历史新高。此时的竞价次数已经达到233轮。一个小时后,14号地以35.1亿的价格竞出,得主为北京览秀城置业有限公司。这宗土地的楼面价达到3.69万元/平方米,刷新了刚刚创下的郑州地价纪录。

对于郑州土地市场而言,令人咋舌的不仅是价格,还有这场马拉松式的拍卖。上述参与竞买的房企人士表示,坚持到最后的人几乎都“精疲力尽”。

这种高强度的土地拍卖,以往只在一线城市出现,且只限于优质地块。如今不仅蔓延至二三线城市,而且似乎已经司空见惯。

根据中原地产统计,截至8月25日,今年全国共诞生208宗溢价率超过50%的地块,分布在25个城市,全部为一二线城市或者辐射区。其中,苏州诞生28宗,数量最多;上海、南京、合肥、杭州均诞生20宗以上;天津、武汉、佛山、郑州也较集中。

一线城市供求失衡,越来越多的开发商选择在更有发展前景的城市拿地开发,很多时候会同一个城市扎堆拿地,促使“地王”迭现。二线城市“期限错配”,以合肥、南京、苏州等城市为代表的地方政府未能及时对土地供应进行调整,被市场认为是这次“地王潮”的另一只推手。

除价格高、诞生密集外,今年以来,民企已成为土地市场主角,2016年上半年,总价前五十土地中,有27宗被国企获得,合计成交金额达1094.9亿,占比54%。下半年以来国企、央企拿高价地比例逐渐降低。另一个特征在于其他资金的进入。下半年以来,前海人寿、中英人寿等保险资金都有独立拿地的记录,还有一些产业资本以联合拿地的形式进入房地产市场。这些情况反映出,房地产对其他产业的吸附能力越来越强,尤其是实体产业。该现象值得警惕。

下半年,信贷收紧风声渐起,土地市场热度并未消退,但已有不少房企开始警示此间风险,并作出策略调整。

房企拿地进击路线图:资本潮头涌向中西部

今年以来趋高的土地成本,为房企正逐步回升的盈利,更添一层考验。

在相对宽松的信贷政策和楼市回温的影响下,扩张进程中的房企积极参与土地拍卖,成为拿下高价地的一股重要力量。其中主力,也从最初以央企、国企为主,换位为民企接棒。

但值得注意的是,上半年开始,一线城市与核心二线城市中已经连续出现过高溢价率地块出让,这不仅影响到热点城市楼市健康发展,由此带来的外溢效应也正改变周边市场,甚至传导全国。

历经数小时、百轮举牌这种强度的土地拍卖,以往只在一线城市出现,且只限于优质地块。如今不仅蔓延至二三线城市,而且似乎已经司空见惯。资金潮涌下,民企已接棒央企、国企成为土地市场主角,部分产业资本尤其实体产业也开始加入拿地大潮。

一波未平,一波又起。始于今年上半年的拿地浪潮,正不断从东部城市向中西部城市蔓延。

今年7、8月份以来,土地市场在上半年的基础上继续升温。上海、广州、厦门、南京等东部热点城市高烧不退,其周边的福州、佛山等区域也受到辐射。与此同时,郑州、武汉、太原、成都等中西部城市的地价也不断被刷新。

在此过程中,一线城市也不曾司空见惯的场面已转移到中西部二线城市。一位曾参加“郑州郑东新区龙湖副CBD地块”拍卖的开发商向记者表示,“两块地从上午拍到下午,报价200多轮才竞出。开发商拼的不只是财力,还有体力。”

这种激烈的竞争背后,是资本的涌动。在信达、葛洲坝等国资的热情逐渐退却后,民企成为催生高价地的主要力量。而山西省人民医院“勇夺”太原高价地的行为则表明,实体资本介入土地市场程度之深,已到了需要关切的程度。

“拼财力更拼体力”

8月18日,位于郑州市郑东新区的龙湖副CBD13号地、14号地进入现场拍卖,吸引了10多家房企参与竞买。这两块地从上午9点开始拍卖,一直持续到下午,场面十分焦灼。

17时45分,在持续了8个小时竞拍后,13号地以25.54亿的价格被融创竞得,单价3.63万元/平方米创郑州历史新高。此时的竞价次数已经达到233轮。

一个小时后,14号地以35.1亿的价格竞出,得主为北京览秀城置业有限公司。这宗土地的楼面价达到3.69万元/平方米,刷新了刚刚创下的郑州地价纪录。

对于郑州土地市场而言,令人咋舌的不仅是价格,还有这场马拉松式的拍卖。上述参与竞买的房企人士向21世纪经济报道记者表示,坚持到最后的人几乎都“精疲力尽”。

今年8月以来,这样的场面不断在二三线城市上演。

8月9日,武汉。杨春湖商务区三宗地块集中出让。其中,74号住宅商服用地经过4个多小时的激烈争夺,最终由武汉强华房地产开发有限公司竞得,楼面地价1.43万元/平方米,溢价率185%。

8月24日,佛山。经过近4个半小时193轮竞拍,万科以4.06亿元竞得南海金融高新区商务地,折合楼面价4091元/平方米,溢价196.5%。同日,经过2个半小时101轮报价,雅居乐以8.3亿元竞得三水西南街道广海大道旁商住用地,折合楼面价3685.6元/平方米,创下三水区历史之最,溢价173%。

8月26日,珠海。经过两个小时292轮报价,珠海科技创新海岸北围片区的一宗住宅用地被雅居乐竞得,溢价率达到522%,单价28000元/平方米创下珠海地价纪录。但随后,该纪录就被同一批出让的其他地块打破。

这种高强度的土地拍卖,以往只在一线城市出现,且只限于优质地块。如今不仅蔓延至二三线城市,而且似乎已经司空见惯。

涌入二三线城市

这一系列反常现象的出现,都在说明一个问题:资本大潮已至。

本轮土地市场的回暖,几乎与房地产市场升温同步。2015年下半年以来,土地市场明显回暖,一线城市成为企业抢地的“主战场”,地价也不断攀高。

今年年初,随着上海、深圳遭遇政策等严厉打压,南京、苏州、合肥、厦门等东部二线城市接棒,无论房价和地价,都上涨迅速。这四个城市被业界定义为“强二线”,除苏州未纳入统计外,在国家统计局的70大中城市房价数据中,南京、合肥、厦门的新房价格环比涨幅已连续5个月占据前三(今年3月-7月)。

中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示,这些城市之所以集中产生高价地,一方面是由于北京等一线城市缩小了供地规模;另一方面则由于东部“强二线城市”的去化周期偏小,整体市场处于严重的供不应求状态。

事实上,从今年5月开始,商品房交易已明显降温。统计局数据显示,到今年7月,商品房销售额和销售面积增速已降至今年以来新低。但土地市场丝毫没有冷却,且今年下半年,随着南京、厦门等地强化政策打压,这种浪潮正在向热点城市的周边区域,以及中西部二线城市蔓延。

比如福州在今年8月11日诞生一宗高价地,得主为阳光城,单价达到4.5万元/平方米,高出福州当前最贵的豪宅售价。

8月19日,成都龙泉驿诞生区域高价地,楼面价6562元/平方米,溢价率150%。8月24日,山西省人民医院击败万科,获取太原一块高价地。地块楼面价为8075.51元/平方米,溢价率48%。

尽管如此,一线城市和“强二线城市”也并不平静。在上海浦东诞生一宗单价达14万元的高价地之后,8月26日,广州黄埔区一宗地块以27274元/平方米的价格竞出,创该区域新高。同日,厦门集美、同安、翔安的区域楼面价全部被刷新。

根据中原地产统计,截至8月25日,今年全国共诞生208宗溢价率超过50%的地块,分布在25个城市,全部为一二线城市或者辐射区。其中,苏州诞生28宗,数量最多;上海、南京、合肥、杭州均诞生20宗以上;天津、武汉、佛山、郑州也较集中。

风险不断累积

对于这种情形,张大伟指出,根本原因在于“资金潮下的资产荒”。一方面,资金成本低,加之房企销售业绩向好,使企业的资金状况较为充裕;另一方面,实体经济不振,房地产的资产价值更加凸显。

除价格高、诞生密集外,还有两个特征值得警惕。“以前都是国企拿高价地,最近都变成了民企。”某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,总体来说,国企的资金实力强于民企,其拿地行为也往往带有国有资产保值性质,具有一定个案性质。民企的行为则往往代表了整个市场的判断,具有普遍参考价值。

这种说法不无道理。今年年初曾频繁拿地的信达、葛洲坝等央企,近期动作已明显放缓。而包括上海新晋高价地得主融信在内,民企已成为土地市场主角。

另一个特征在于其他资金的进入。下半年以来,前海人寿、中英人寿等保险资金都有独立拿地的记录,还有一些产业资本以联合拿地的形式进入房地产市场。

最引人瞩目的当属太原高价地得主山西省人民医院。据《山西晚报》报道,山西省人民医院竞买该地块的资金都为自筹资金。而该宗土地的性质为住宅、商业,并非医疗用地。

业内人士普遍表示,这种情况反映出,房地产对其他产业的吸附能力越来越强,尤其是实体产业。该现象值得警惕。

上海于近期暂停了四块土地出让,并传出将实施更严厉调控的“风声”。但在张大伟看来,此举只能将拿地浪潮引向其他区域。

在“资产荒”局面未能改善的前提下,高价地风险只能不断累积。张大伟表示,对于一二线城市来说,未来一年房价上涨不超过50%,拿下高价地的企业都将面临入市难题。未来三年,如果周围房价上涨不超过100%,这些地块都将面临巨大的资金压力与入市难度。

来源:21世纪经济报道 凤凰房产

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